WYKONAWCA NIE PRZYSTĘPUJĄCY DO BUDOWY

Wiele razy pytacie, jak postąpić z wykonawcą z którym w pewnym momencie urywa się kontakt. Nie odpowiada na telefony, nie odbiera na sms nie przychodzi na budowę! O odpowiedź na to pytanie poprosiłam Łukasza, który na co dzień prowadzi świetny profil o budowlanych poradach prawnych.

Jak poradzić sobie z wykonawcą nie przystępującym do budowy?

Gdy cię nie widzę, nie wzdycham, nie płaczę,

Nie tracę zmysłów, kiedy cię zobaczę;

Jednakże gdy cię długo nie oglądam,

Czegoś mi braknie, kogoś widzieć żądam;

Te słowa z „Niepewności” pióra Mickiewicza na przestrzeni lat powtarzały się w niezliczonych listach miłosnych i mniej bądź bardziej tandetnych walentynkach. Jednak równie dobrze odnalazłby się w zdecydowanie mniej romantycznych okolicznościach – jako wstęp pisma inwestora do wykonawcy, który pomimo zawarcia umowy nie przystępuje do budowy.

Do biegu, gotowi…. halo, gdzie jest zawodnik?

Po rozmowach ze znajomymi, wertowaniu opinii online i kilku rozmowach telefonicznych udało Ci się znaleźć wykonawcę, który przekonuje Cię na tyle, żeby powierzyć mu budowę swojego wymarzonego domu. Ustalacie zakres robót, wynagrodzenie, termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac iiiiiii… nic się nie dzieje.

Jak inwestor może zachować się w sytuacji, kiedy telefon wykonawcy milczy, a maile i esemesy pozostają bez odpowiedzi? W przypadku budowy domu jednorodzinnego w 99% przypadków umowa milczy na ten temat albo w ogóle nie jest spisywania na piśmie, więc ciężko szukać w niej rozwiązania.

Scenariuszy jest kilka. Wybór jednego z nich zależy od odpowiedzi na podstawowe pytanie – czy nadal chcesz, żeby wykonawca prowadził Twoją budowę?

Musisz wiedzieć, że sam fakt braku przystąpienia do prac może okazać się niewystarczający, żeby uznać, że łącząca Was umowa przestała obowiązywać.

Dam Ci drugą szansę

Zacznijmy od wersji łagodniejszej. Dochodzisz do wniosku, że wykonawca jest jak klasyczny uczeń według opisu wychowawczyni – zdolny, ale leniwy. Ufasz jego umiejętnościom na tyle, że wciąż chcesz, żeby przekazał Ci klucze do skończonego budynku.

Jeżeli wykonawca pozostaje w zwłoce z realizacją swoich obowiązków Twoim podstawowym uprawnieniem jest domaganie się od niego wykonania umowy. Możesz więc wezwać drugą stronę umowy do przystąpienia do prac zgodnie z Waszymi ustaleniami.

Kluczowym elementem jest tutaj „zwłoka”. Oznacza ona, że brak rozpoczęcia prac przez wykonawcę musi wynikać z okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność. Za świadczące o zwłoce można uznać udzielenie przez niego informacji, że wziął za dużo zleceń na ten sam czas i nie rozpoczyna Twojej budowy, ponieważ wykańcza jeszcze inne.

W tym wariancie zachowujesz też prawo do naprawienia szkody, którą poniosłeś przez zachowanie wykonawcy. Mogą być to np. koszty przedłużonego najmu mieszkania ponad umówiony termin zakończenia robót.

Wyrzucam Cię z budowy

Jeżeli doszedłeś do wniosku, że taki początek współpracy wróży tylko większe problemy w przyszłości możesz podjąć kroki, żeby odstąpić od umowy. Oznacza to, że jednostronnie zadecydujesz o tym, że zawarta umowa nie będzie Was już wiązała.

Nie każdy przypadek nie przystąpienia do pracy będzie wystarczający do odstąpienia od zawartej umowy. Opóźnienie musi być tak znaczne, że nie jest prawdopodobne, że wykonawca wyrobi się w umówionym terminie. W takim układzie inwestor może odstąpić od umowy od razu. Nie ma obowiązku nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu do wywiązania się z obowiązków.

Ważne jest również to, że ten scenariusz nie wymaga wystąpienia zwłoki, o której mowa była wyżej. Opóźnienie oznacza proste uchybienie terminu. Budowa miał zostać rozpoczęta w marcu. Mamy kwiecień i nadal nie wbito pierwszej łopaty? Wykonawca się opóźnia. Nie obejmuje to jednak okoliczności, za które odpowiada sam inwestor. Będzie tak np. jeżeli do marca miał mieć załatwione formalności administracyjne potrzebne do ruszenia z budową, ale wciąż się z tego nie wywiązał.

Furtkę do jeszcze szybszego zerwania współpracy otwiera oświadczenie wykonawcy, że nie wykona umówionych robot. Jeżeli otrzymasz od niego taką informację w ogóle nie musisz oceniać uchybień jakiegokolwiek terminu i z miejsca możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy ogólną zasadą jest wzajemne zwrócenie sobie przez strony wszystkiego, co sobie świadczyły. Ponieważ rozważamy sytuację, w której wykonawca w ogóle nie przystąpił do robót, z jego strony nie ma niczego do rozliczenia. Ze strony inwestora może pojawić się np. możliwość odzyskania zapłaconej zaliczki. Też w tym przypadku, jeżeli inwestor w wyniku zaistniałej sytuacji poniósł szkodę, będzie mógł domagać się jej naprawienie.

Ważne przepisy kodeksu cywilnego:

art. 477, 491, 492¹, 494, 635, 656

tekst

Łukasz Mróz

Prawnik na budowie >